近年、リモートワークの普及や副業の広がりに伴い、コワーキングスペースの需要が高まっています。
それに伴い、自らコワーキングスペースを開業してビジネスにしたいと考える人も増えているのではないでしょうか？
一方で、その盛り上がりの裏側では開業から数年で閉鎖に追い込まれるケースも少なくありません。
しかし、結論から言えば、運営次第で十分に利益を出すことはできます。
例えば、とあるコワーキングスペースでは受付スタッフを置かず24時間無人営業に切り替えた結果、初月で従来の3倍もの売上を達成し、小規模店舗でも黒字化に成功た例もあります。
このように、適切な戦略を取れば「儲からない」は決して真実ではないのです。
この記事では、コワーキングスペースの利益構造やコスト内訳を具体例とともに分かりやすく解説し、儲けるために抑えておきたいポイントを徹底解説します。
コワーキングスペースは本当に儲からない？その通説と背景
まず、「コワーキングスペースは儲からない」と言われる主な理由や背景を整理していきましょう。
需要が拡大する一方で利益が出にくいとされるのは、いくつかの典型的な失敗パターンが影響しています。
・コンセプトが曖昧で差別化できていない
・コスト管理の甘さと収支計画の不備
・集客戦略・リピーターづくりの不足
・立地・ニーズのリサーチ不足
コンセプトが曖昧で差別化できていない
安易に「空いているスペースを安く貸せば人が来るだろう」と考え、明確なコンセプトもなく開業してしまうケースです。
例えば、空きオフィスに長机と椅子を並べただけで「安さ」を売りに開業したような場合、利用者は定着しません。
長時間利用するには不快な椅子や不安定なWi-Fi、隣席との距離が近すぎるレイアウトなど、快適さに欠ける環境では一度利用した人もリピーターにはならないでしょう。
単なる安価な場所貸しでは「安かろう悪かろう」の印象を与えてしまい、少しでも快適な競合スペースが現れれば利用者はそちらに流れてしまいます。
結果として収益は悪化の一途をたどり、最終的には撤退せざるを得なくなるのです。
このような失敗の本質は、「誰のためにどんな価値を提供するのか」というコンセプトの欠如にあります。利用者がコワーキングスペースに求めるのは、単なる机と椅子ではありません。
集中できる静かな環境、快適な設備、新たな出会いや刺激を生むコミュニティといった付加価値です。
初期投資を抑えること自体は大切ですが、利用者満足度を無視してコストを削るだけでは、自らの首を絞める結果になりかねません。明確なコンセプトを打ち出し、他にはない付加価値を提供することがポイントになります。
コスト管理の甘さと収支計画の不備
華々しく開業したものの、固定費の重さが利益を圧迫して失敗するケースも多く見られます。
特に都心の一等地など家賃が高額な物件で、内装に凝ったおしゃれな空間を作り、さらに常時スタッフを配置するような運営では、毎月の家賃と人件費だけで莫大な支出になります。
売上自体は順調でも、それ以上に固定費がかさんでしまえばいつまで経っても損益分岐点を超えられない状態が続いてしまいます。
例えば、駅近の好立地で手厚い有人運営を始めたケースでは、家賃と人件費だけで月々巨額の出費となり、売上が順調でも固定費が重くのしかかりました。想定以上の資金流出により、途中で無人運営への切り替えを検討したものの時すでに遅く、開業から数年で閉店に追い込まれています。
このケースからわかる教訓は、収支バランスの現実を見誤ったことです。
家賃や人件費といった固定費は一度契約すると下げにくいため、開業前に現実的な売上予測を基に無理のないコスト計画を立てておく必要があります。堅実なコスト管理を行わなければ、結果的に「儲からない」の泥沼に陥ってしまいます。
集客戦略・リピーターづくりの不足
スペースを開いただけで利用者が集まり続けるほど甘くはありません。
集客の工夫やリピーターづくりを怠れば、稼働率が上がらず利益も出ません。 たとえオープン直後に利用者が訪れても、継続して使いたいと思わせる仕掛けがなければ一度きりで離れてしまいます。
結果として常に新規顧客を探し続ける悪循環に陥り、利用者不足で売上が伸び悩めば利益も出ないという状況になってしまいます。
立地・ニーズのリサーチ不足
最後に、市場ニーズの見誤りも「儲からない」原因の一つです。
コワーキングスペースを成功させるには、ターゲットとする利用者層がその地域にどれだけ存在し、どんなニーズを持っているかを正確に把握する必要があります。
これを怠ると、せっかく設備に投資しても需要と合致せず宝の持ち腐れになったり、不適切な立地選定でそもそも十分な集客が見込めなかったりします。
例えば、会議室需要が高いと見込んで大人数用の豪華な会議室を設置したものの、実際には4〜6名程度の小規模会議ニーズが中心で、大型会議室は閑古鳥が鳴く結果になった例があります。
利用者が求めていた規模と提供サービスが噛み合わず、収益の柱にするはずだった会議室がただの空費になってしまえば、想定した売上は得られず事業は行き詰まってしまいます。
事前の市場調査や競合分析を十分に行わずに開業することは非常に危険です。
ターゲット層の規模、需要の種類、適切な価格帯、競合の有無などを調べておかなければ、「思ったよりお客様が来ない」「期待したサービスが売れない」といった事態に陥り、結果として儲からなくなってしまいます。
コワーキングスペースの利益構造を理解しよう
上記のような失敗を避けるためにも、コワーキングスペースの収益モデル（儲けの仕組み）を正しく理解しておくことが大切です。
ここでは、売上の立て方とコストの内訳を整理し、一般的な利益率や都市部・地方での違いについて解説します。
主な収入源とビジネスモデル
コワーキングスペースの売上は、主に利用者からの利用料金によって得られます。その内訳は複数に分かれるのが通常です。主な収入源の例を挙げると、以下のようなものがあります。
月額会員料金
定額の会員プラン収入。固定席やフリーデスクなどプランによって月額〇〇円という形で継続的に得られる収入です。コワーキングスペースの基本となる収益源で、安定収入として期待できます。
ドロップイン利用料
一時利用（時間単位・日単位利用）の料金。その場でスペースを利用した非会員から得られる収入です。単価は割高ですが利用は不定期で、稼働状況によって変動します。
会議室・個室レンタル料
併設した会議室や個室ブースを時間貸しすることで得られる収入です。会議やウェブ会議、面接等での利用ニーズに応えます。
外部の一般利用者にも貸し出すことで会員以外からの収入源にもなります。
イベント・セミナー利用料
スペース内で交流会やセミナー、ワークショップ等のイベントを開催し、その参加費や会場費として得られる収入です。定期的なイベント開催は集客にも寄与します。
法人契約・団体利用料
企業やチーム単位で契約し利用してもらうことで得られる収入です。
例えば法人プランとして従業員が使える枠を販売したり、プロジェクトチームの合宿利用などを受け入れる場合です。
その他の収入
上記以外にも、ロッカーや郵便受取サービスの利用料、ドリンクやコピー機の実費徴収、スポンサー企業からの協賛金など、工夫次第で収入源を多角化できます。
このように、コワーキングスペースは複数の収益チャネルを組み合わせて売上を構成しています。
月額会員収入で基盤を作りつつ、ドロップインや会議室利用で追加収入を得て、イベントや法人契約でさらなる売上機会を作るという形です。地域柄やターゲット層によってどの収入源が主になるかは変わりますが、一つの収益に頼り切らず複数の柱を持つことで安定した売上が期待できます。
コスト構造：初期費用とランニングコスト
一方、コスト面も細かく把握しておく必要があります。コワーキングスペースのコストは大きく分けて、初期費用と運営（ランニング）費用です。
まず初期費用としては、物件取得に関わる費用（物件購入費用や保証金・礼金など）、内装工事費、家具や什器（机・椅子・照明など）の購入費、ネット回線工事費、オープン告知の広告宣伝費、予約システム導入費用などが挙げられます。
規模や物件の状態によって幅がありますが、一般的に開業資金は300万〜1000万円程度かかるとされています。自前物件がある場合でも内装設備や広告宣伝に数百万円、テナント物件を一から改装するなら数千万円規模の資金計画が必要になるケースもあります。
次にランニングコスト（運営費用）として、以下のような経費が毎月発生します。
地代家賃
スペースの賃料。毎月固定で発生する最も大きなコストです。
人件費
スタッフの給与や社会保険料など。受付や管理要員を配置する場合に必要となります。無人運営にすれば削減できますが、その場合も巡回や清掃など最低限の人手は必要です。
水道光熱費
電気・水道・ガス代など。利用者数に応じて増減しますが必要な経費です。
通信費
インターネット回線料。高速で安定したWi-Fi提供のための費用です。
清掃・消耗品費
トイレやフロアの清掃費用、消毒液やトイレットペーパーなど消耗品の補充費です。クリーンな環境維持のためのコストになります。
システム利用料
無人運営システムや予約管理システム、キャッシュレス決済などの利用料。予約・決済システム利用料などが該当します。
広告宣伝費
Webサイトの維持費やSNS運用費、イベント告知の広告出稿費など、集客のためのマーケティング費用です。
その他経費
会計ソフト利用料や備品の減価償却費など、細かな費用が発生します。
こうしたコストは、たとえ利用者がゼロでも支払い続けなければならないものが多いため、売上以上にコストがかかれば当然利益は出ず赤字になります。
つまり、コワーキングスペース経営では「いかに必要な経費を抑えつつ収益を上げるか」が常に問われるのです。特に大きな割合を占める家賃と人件費は利益率を左右する最大の要素であり、ここをどう最適化するかが鍵となります。
では実際、どれくらいの売上とコストでどの程度の利益が出るのでしょうか？
一般的に言われるコワーキングスペースの営業利益率（売上に対する利益の割合）は10%～20%前後が目安とされています。
ただしこれは平均的な数字で、立地条件や規模、運営形態によって大きく変動します。例えば都心部の一等地であれば高い集客が期待できる反面、賃料負担が重く利益率は低めになりがちです。
逆に地方や郊外で賃料を抑えられる物件なら、たとえ売上規模が同じでも利益率を高く維持できる可能性があります。また先述のように有人運営か無人運営かでも大きく変わります。
人件費を極力削減できれば、それだけ利益に直結するからです。
【収支シミュレーション】都市部と地方における収益モデル比較
では、都市部と地方で収支構造にどのような違いが出るのか、モデルケースで比較してみましょう。
以下の表は、都市部の中規模スペースと地方の小規模スペースそれぞれを想定し、1ヶ月あたりの売上・コストと利益を試算した例です。
| 項目 | 都市部モデル （例：50席規模） | 地方モデル （例：20席規模） |
|---|---|---|
| 月額会員収入 | 80万円 （40名×2万円） | 10万円 （10名×1万円） |
| ドロップイン収入 | 30万円 （200人×1,500円） | 5万円 （50人×1,000円） |
| 会議室 イベント等の追加収入 | 10万円 | 2万円 |
| 月間 売上合計 | 120万円 | 17万円 |
| 家賃 | 50万円 | 5万円 |
| 人件費 | 20万円 （スタッフ1名） | 0円 （無人運営） |
| 水道光熱・通信費 | 10万円 | 3万円 |
| その他経費 消耗品・システム等 | 5万円 | 2万円 |
| 月間 コスト合計 | 85万円 | 10万円 |
| 月間 営業利益 | 35万円 | 7万円 |
| 営業利益率 （利益÷売上） | 約29% | 約41% |
※上記はあくまでモデルケースの一例であり、実際の数字は立地条件や料金設定、運営方針によって大きく異なります。
都市部モデルでは、比較的高めの料金設定と多数の利用者によって売上規模は大きくなっていますが、その分コストもかさんでいます。
一方、地方モデルでは売上規模こそ小さいものの、家賃負担が軽くスタッフを置かない工夫でコストを極限まで抑えているため、黒字を確保できています。この例では地方の方が利益率は高く見えますが、絶対的な利益額は都市部の方が大きく、事業規模としては都市部モデルの方が収益性は高いと言えます。ただし都市部で同様の利益を出すには高い稼働率が前提となり、競合も多い環境下で常に多数の利用者を集め続ける必要があります。
地方では競合が少ない代わりに母数となる利用者自体が限られるため、大きな利益は望みにくいもののコスト次第で堅実に黒字運営しやすいとも言えます。
このように、「どのくらい儲かるか」は立地や運営の仕方で千差万別です。重要なのは、自分の計画するコワーキングスペースが置かれた条件で、現実的にどのくらいの売上とコストが見込まれるのかシミュレーションし、損益分岐点をクリアできるか見極めることです。
コワーキングスペースで利益を上げるためのポイント
では、コワーキングスペースを「儲かるビジネス」にするためには具体的にどのような点に気を付け、工夫すれば良いのでしょうか。
ここからは、前述の失敗要因を踏まえつつ、成功に導くためのポイントをいくつか紹介します。
明確なコンセプトで付加価値を提供
まず何より、コンセプト（誰に何を提供するのか）を明確にすることがスタート地点です。
闇雲に「誰でも歓迎、用途自由」の空間を作るより、ターゲットを絞り込んでその層に響く特徴を打ち出した方が、価値が伝わりやすくなります。例えば、「集中して作業したいエンジニアや受験生向け」に会話禁止のサイレントエリアや高機能なワークチェアを用意する、「子育て中のママ向け」にキッズスペース付きで安心して仕事できる環境にする、といった具合です。
こうした差別化要素があれば、利用者は「この場所なら自分のニーズに合っている」と感じ、たとえ多少料金が高めでも価値を感じて通ってくれる可能性が高まります。
コンセプトが定まれば、内装デザインや設備投資、サービス内容から料金設定、宣伝の打ち方まで一貫性を持たせることができます。
「誰のためのスペースか」がぶれていないコワーキングスペースは、口コミでも評価されやすく熱心なファン層（常連）を生み出しやすくなります。逆にコンセプトが曖昧だと、中途半端な空間になってしまい、結局誰にも刺さらない結果になりかねません。
他にはない独自のウリを作り出すことが、利益につながる長期的な集客力の土台となるのです。
立地と規模の戦略的な選定
立地の選び方はコワーキングスペースの運命を左右すると言っても過言ではありません。
ターゲットとする利用者が通いやすい場所かどうか、周囲に競合はどの程度あるか、地域の人口や企業の集積状況など、多角的に検討しましょう。
ビジネスパーソンを狙うなら駅徒歩圏やオフィス街近辺が有利ですし、地元のフリーランスを狙うなら駅から少し離れていても駐車場があれば来てもらえるかもしれません。
地方で静かな環境を売りにする例もありますが、その場合でもアクセスのしやすさとターゲット人口の十分さが前提となります。
立地は良いに越したことはありませんが、当然ながら家賃とのバランスを取る必要があります。人通りが多い一等地ほど賃料は高騰します。収益規模に見合わない高額物件では、前述したように利益を出すハードルが一気に上がってしまいます。
必ずしも一番賑やかな場所である必要はなく、ターゲットが通える範囲でかつ賃料を抑えられる物件を見極めることが重要です。そのためには複数の候補地で人口統計や周辺家賃相場、需要動向を調べ、最適解を探すと良いでしょう。
また、スペースの規模も戦略的に考えたいポイントです。広く豪華な施設にすれば多くの利用者を受け入れられますが、その分初期投資と固定費が増えます。小さく始めれば投資は抑えられますが、得られる売上にも限界があります。需要に見合った適切な規模で始めることが重要です。
最初は無理に大規模にせず、徐々に拡張できる計画にしておくのも一つの手でしょう。例えば会議室は最初は小規模なものだけにしておき、ニーズが見えたら後から増設するといった柔軟性も大切です。需給に合ったサイズで勝負することで、無駄なく利益を上げることができます。
集客マーケティングとリピーター育成
どんなに素晴らしい空間を用意しても、お客様に来てもらわなければ始まりません。
コワーキングスペースで利益を上げるには、集客とリピーター作りに継続的に取り組むことが不可欠です。
まず、新規利用者を呼び込むためには効果的なマーケティングが必要です。
開業時には地元メディアへの露出やSNS広告、チラシ配布などで認知度を上げる工夫をしましょう。また、オープニングキャンペーンや体験利用割引などを設定し、ハードルを下げて気軽に来てもらう施策も有効です。
Web上では自社サイトやブログで情報発信を続け、検索で見つけてもらいやすくすることも重要です。
ポータルサイトへの掲載も忘れずに行いましょう！
次に、一度来てくれた人を常連に育てる工夫です。前述のコンセプトに合ったコミュニティやイベントの提供は、利用者の愛着を育む有力な手段となります。例えば、月一回の交流会やランチミートアップを開催して利用者同士が交流できる場を作ったり、ビジネスセミナーや勉強会を企画してスキルアップの機会を提供したりすると、「ここに通うことで得られるメリット」が増えます。
また、会員向けにメールニュースで情報提供をしたり、SNSコミュニティを運営してオンラインでも繋がれる場を作るのもよいでしょう。利用者との継続的な関係構築こそが、安定収益を生むリピーターの獲得につながります。
さらに、既存の利用者や地元企業とのタイアップも検討しましょう。
例えば、テナント企業に会議室として使ってもらう契約を結ぶ、地元スタートアップのイベント会場に提供して協賛する、利用者がインフルエンサーであればスペースを紹介してもらう、といったアプローチです。こうした取り組みは直接収入になる場合もありますし、間接的な宣伝効果で新たな顧客を呼び込むことにもつながります。
ポイントは、「利用して終わり」ではなく「また使いたい」「人にも薦めたい」と感じてもらうことです。
そのために、日頃から利用者の声に耳を傾け、設備の不備を改善したり要望に応えたりする細かな努力も大切です。満足した利用者はファンとなり、口コミで新たな利用者を連れてきてくれるでしょう。地道な顧客志向の姿勢が、長期的には大きな利益となって返ってきます。
コスト最適化と無人運営の活用
利益を確保するには、経費をいかにコントロールするかも重要です。
特に大きな割合を占める家賃と人件費については、開業前から徹底してシミュレーションしておきましょう。先述の通り、賃料の安い物件を選ぶことはそれ自体が利益率アップに直結します。ただし安さだけを追求して立地が悪すぎると集客に響くため、効果的にコスト削減できるポイントを見極めます。
人件費については、近年普及している無人運営システムの活用が有力な選択肢です。スマートロックで入退室を管理し、予約・決済はユーザー自身がオンラインで完結、AI監視カメラでセキュリティも確保する、といった仕組みを導入すれば、受付スタッフを常駐させなくても運営が可能になります。もちろん完全無人でも清掃や緊急対応など最低限の人手は必要ですが、それでも従来の有人受付に比べれば人件費は大幅に圧縮できます。
実際、スタッフ常駐型から無人型に切り替えて毎月の人件費を数十万円削減し、大幅な黒字化を果たした例もあります。
ただし、無人運営に頼る場合はシステムの安定性や導入コストにも注意が必要です。システムトラブルで入室できない・決済できないでは利用者の信用を失ってしまいます。
実績あるサービスを選び、サポート体制も確認して導入しましょう。また、無人とはいえ顔の見えない分、利用者への気配りやフォローを別の形で補うことも大切です（チャットサポートの設置や定期巡回など）。
まとめ: 「儲からない」は嘘と言えるのか？
コワーキングスペース経営について「儲からない」という声があるのは事実ですが、それはやり方次第で覆すことができるものです。
本記事で解説してきたように、儲からないと言われる背景にはコンセプト不足やコスト計画の甘さといった共通の失敗要因が存在します。
逆に言えば、それらのポイントをしっかり押さえて戦略的に運営すれば、コワーキングスペースは十分に利益を生み出せるビジネスです。
需要が高まる現代において、コワーキングスペースは働く人々に価値を提供すると同時に、運営者にとっても新たな収益機会をもたらすポテンシャルを秘めています。
「儲からない」という通説に惑わされるのではなく、利益構造の理解と成功のポイントを踏まえて準備を進めれば、「コワーキングスペースは儲からないなんて嘘だった」と実感できる結果を掴めるでしょう。
以上、コワーキングスペースでしっかり利益を出すための考え方と具体策を解説しました。ビジネスとして成り立たせるには決して楽な道のりではありませんが、需要が拡大する今だからこそチャンスも大きい分野です。
ぜひ、本記事の内容を参考に、持続的に収益を上げられるコワーキングスペース運営を目指していきましょう。