【完全ガイド】コワーキングスペースを開業するときの物件選び

コワーキングスペースを開業するにあたって、どのような物件を選ぶかは事業の成否を左右する重要なポイントです。

快適な利用環境や利用者の集客力は、物件選び次第で大きく変化します。

この記事では、コワーキングスペース開業時の物件選びについて、立地や広さ、設備から契約条件まで網羅的に解説していきます。

開業準備の第一歩として、物件選びの参考にしてみてください。

立地選定のポイント

コワーキングスペースの成功には、どのエリアに出店するかが大きく影響します。

物件の立地によってターゲットとなる利用者層や集客力が変わるため、最適な場所を選ぶことが重要です。立地を検討する際に注目したい主なポイントは、次のとおりです。

1.ターゲット層に合わせたエリア選び

まず想定している利用者層を明確にし、その人々が集まりやすいエリアを選定します。

たとえば、フリーランスやスタートアップ企業を主なターゲットとする場合はオフィス街や若者が集まる都心エリアが適しています。

一方、地域の個人事業主や在宅勤務者を取り込みたい場合は、住宅街に近い郊外エリアや地元コミュニティの中心地など、落ち着いて作業できる場所が候補になります。

2.アクセスの良さと周辺の利便性

駅からの距離や交通の便も重要な要素です。

日常的に利用する場所だからこそ、最寄り駅から徒歩圏内（理想は徒歩5分程度）であると利用者にとって通いやすくなります。

また周辺にコンビニや飲食店、カフェがあると休憩や食事に便利です。都市部であれば駅近が望ましいですが、地方都市では駐車場の有無も確認し、車で来る利用者への配慮も必要です。さらに、公園など静かにリフレッシュできる場所が近くにあると、長時間の作業による疲れを癒やす場として喜ばれます。

3.競合施設の有無と市場ニーズの把握

周辺に他のコワーキングスペースやレンタルオフィスがあるかを調査しましょう。

競合が全くない地域は一見好機のように見えますが、逆に需要自体が少ない可能性もあります。適度に競合が存在するエリアは、その地域に一定のニーズがある証拠と捉えることもできます。既存施設の数や特徴、料金設定などを調べ、自身のスペースの差別化ポイントを明確にすることが大切です。

以上の点を踏まえ、立地を検討することになりますが、開業を検討しているエリアが東京都心部なのか地方都市なのかによっても考慮すべき条件は異なってきます。

次に、東京23区の場合と地方都市の場合に分けて、それぞれ特有のポイントを見てみましょう。

◼︎東京23区で開業する場合

東京23区など都市部でコワーキングスペースを開業する場合、需要は高い一方で競合も非常に多い点が特徴です。

都心にはフリーランスやリモートワーカー、中小企業の起業家など多様な潜在利用者が存在し、コワーキングスペースの需要は旺盛です。しかし同時に、大手チェーンを含む数多くの競合スペースが乱立しており、利用者の獲得競争が激しくなっています。

このため、都市部で物件を選ぶ際には単に立地が良いだけでなく、明確なコンセプトや差別化が求められます。

物件の立地条件としては、やはり主要駅から近い場所が望ましいでしょう。

特に複数路線が乗り入れるターミナル駅やビジネス街に近いエリアは、多くの利用者を見込めます。ただし、都心部の賃料相場は非常に高く、駅直結や一等地の物件はコスト負担が大きくなります。幸いコワーキングスペースの場合、多くの利用者は事前にインターネットで場所を調べてから来訪する傾向があり、「偶然通りがかって飛び込み利用する」というケースは少ないです。

そのため、必ずしも一階の路面店や大通り沿いでなくても集客上大きな問題はないと言われています。賃料を抑えるために、駅徒歩圏内であればビルの上階や裏通りの物件でも検討する価値があります。

都市部で物件を探す際には、貸主から事業形態の許可が得られるかも事前に確認が必要です。

ビルオーナーによっては、多数の不特定多数が出入りするコワーキング営業を嫌がる場合があり、物件によっては契約自体が難しいケースもあります。そのため、希望エリアをあまり限定しすぎず、受け入れてもらえる物件を幅広く探す姿勢も大切です。

また、24時間利用可能なスペースを提供するなら、ビルのセキュリティや深夜の出入り可否もチェックしましょう。

加えて、利用者が自身の法人住所として利用できるサービス（登記利用）を提供する予定であれば、その物件で登記目的の住所利用が許可されているかを確認しておくことも忘れてはいけません。

◼︎地方都市で開業する場合

地方の中核市や郊外エリアで開業する場合、賃料が安く広い物件を確保しやすい反面、潜在顧客の母数が都市部より少ないという点を考慮します。

リモートワークの普及により地方でも徐々に需要は増えつつありますが、それでも都市部と比べれば利用者層は限られるため、開業前に地域のニーズを丁寧に見極めることが大切です。

一方で、都市部に比べ競合となる施設が少ない地域では、適切な場所で適切なサービスを提供できれば比較的少ない顧客でも採算を取りやすい利点があります。実際、都心では多くのスペースがひしめき合う分、価格競争や顧客獲得に苦労しますが、地方都市では「このエリアにはここしかない」という存在になれれば、安定した利用者を確保しやすくなります。

立地選びの面では、地方といえども人が集まりやすい場所を選ぶ基本は同じです。地方都市であれば主要駅や繁華街、公共施設周辺が候補になります。

ただし車移動が中心の地域では、駅から多少離れていても駐車場が完備された郊外型の物件が好まれるケースもあります。また、地方では空き店舗や遊休不動産が活用できる場合も多く、比較的低コストで広めのスペースを確保できる可能性があります。

自治体によっては、こうした空き物件を活用した新規開業に対して補助金や支援制度を設けていることもあるため、地域の支援策も調べてみましょう。

最後に、東京と地方の立地条件の違いを簡単に比較できるよう、以下に主なポイントをまとめます。

項目	東京23区エリア	地方都市エリア
想定利用者層・需要	多様な層が対象で需要は大きい（フリーランス、ベンチャー企業社員など多数）	需要は限定的だが伸びつつある（地元の個人事業主、在宅勤務者など）
競合の状況	同業者が多数存在。差別化戦略が必須	競合は少なめ。独自性次第で地域の定番になれる
賃料相場	非常に高い（坪単価も都心プレミア価格）	割安で借りやすい（大きな物件も低コスト）
物件規模の傾向	手狭でも高稼働を目指すケースが多い	広いスペースを確保しやすくゆとりを持てる
立地条件のポイント	駅徒歩圏が必須。主要駅近辺が望ましい	駅周辺または駐車場付き郊外など、土地勘に合わせ選定
物件探しの留意点	貸主の許可が下りにくい場合あり。候補は広めに	空き店舗活用により低コスト開業も可。自治体支援策も要確認

物件の広さとレイアウト

物件の広さ（面積）と内部レイアウトの設計も、コワーキングスペースの快適性と収益性に直結する重要な要素です。

充分な広さを確保できれば利用者がゆったりと過ごせ、用途に応じたスペース配分もしやすくなります。

一方、面積が不足していると席数を増やせず収益機会を逃す可能性があり、逆に広すぎると空調や清掃など維持コストが無駄に膨らむこともあります。

適切な広さの判断や効率的なレイアウト計画について、以下で詳しく見てみましょう。

必要な面積の目安

まず、想定する利用者数に見合った面積を確保することが不可欠です。

一般的なオフィスでは1人あたり3〜5㎡程度が必要と言われますが、コワーキングスペースではオープンスペースや共用部も含めて計画する必要があります。

例えば、同時に10人が利用できる規模を考えるなら、目安として最低でも50〜60㎡（約15〜18坪）程度は欲しいところです。30人規模であれば100〜150㎡（30〜45坪）以上あると、余裕をもって席や設備を配置できます。

座席数と面積には収容力と家賃負担のトレードオフがあるため、事業計画上、無理のない範囲で最大限の席数を配置できる面積を検討しましょう。

オープンスペースと個室の構成

レイアウトを考える際には、オープンスペース（共有席）と個室ブースのバランスにも注意します。

オープンスペースは開放的で多くの利用者を収容でき、利用者同士の交流やコラボレーションを生みやすいメリットがあります。一方、集中して作業したい人や少人数チームには個室や半個室のニーズも高いため、電話やオンライン会議ができる個室ブースや1〜2人用の小さな個室席も用意すると幅広いニーズに対応できます。

全体の席数に対して、オープンスペース席が何割、個室席が何割といった構成比を考え、自スペースのコンセプトに合った配分にしましょう。

たとえば、フリーランス主体であればオープン席中心にし、一部電話ブースを設置する程度にする一方、小規模オフィス利用を見込むなら4〜6人用の小会議室や個室オフィスを複数用意するなど、ターゲットに合わせた構成が求められます。

動線とレイアウトの工夫

快適な空間にするためには、通路幅や動線にも配慮しましょう。

人がすれ違う通路はゆとりを持って確保し、席間も極端に窮屈にならないよう配置します。

一般的に通路幅は最低でも80〜90cm程度は欲しいと言われます。

また、入り口から各エリアへのアクセスがしやすいレイアウトにし、受付やラウンジなど共用スペースは見渡しの良い位置に配置すると利用者が利用しやすくなります。レイアウト設計時には電源コンセントの位置や照明の配置にも注意が必要です。

各席やテーブル付近に十分なコンセントが届くよう計画し、暗い死角ができないよう照明を配置します。可能であれば窓際をオープンスペースにして自然光を取り入れ、窓が少ない場合でもガラスパーティションなどで圧迫感を減らす工夫をすると良いでしょう。

将来的な拡張性を考える

開業当初だけでなく、将来的な拡張やレイアウト変更への対応も念頭に置いておきます。

事業が軌道に乗れば利用者が増え、追加の席や設備が必要になるかもしれません。そのため、最初から余裕を持った広さの物件を選ぶ、あるいはレイアウトを柔軟に変更できるようにしておくと安心です。

家具は移動・増設がしやすいモジュール型を採用したり、オープンスペースの一角を将来個室に転用できるようにしておくなど、レイアウト変更のしやすさを確保しておきましょう。

また、物件によっては隣接区画や上階などに空きが出れば増床できるケースもあるため、将来的な拡張の選択肢について不動産会社と相談しておくのも一案です。

設備とインフラのチェックポイント

選んだ物件にどれだけ充実した設備やインフラを整備できるかも、利用者満足度に直結します。

特にネット環境や電源といった基本インフラは必須で、これが不十分な物件はコワーキングスペース運営に適しません。また、空調や照明など快適に過ごすための設備、セキュリティや防災面の安心感も非常に大切です。

物件を内見する際には、以下の観点についてもしっかり確認しましょう。

高速インターネットと電源設備

コワーキングスペースでは高速で安定したインターネット回線は欠かせません。

入居予定の物件が光ファイバーなどブロードバンド回線に対応しているか、回線を新規引き込みできるかを事前に確認しましょう。Wi-Fi環境も含め、複数人が同時に接続しても快適に利用できる帯域が必要です。

また、電源コンセントの数や容量も重要なチェックポイントです。

壁面や床に十分な数のコンセントがあるか、足りない場合増設工事が可能かを確認します。特に古いビルでは電気容量（アンペア数）が小さいことがあるため、多数のPCや機器を使う前提でブレーカー容量の増強が必要になるケースもあります。

安心して業務に集中できるよう、ネットと電源のインフラは万全に整えましょう。

快適な作業環境を支える設備

長時間快適に働ける空間にするため、空調・照明・音響といった設備面にも配慮が必要です。

空調（エアコン）は部屋全体をムラなくカバーできる台数と配置になっているか確認します。ビル中央空調の場合、利用時間帯に制限があることもあるため、夜間や休日の利用を想定するなら個別エアコンの設置許可が得られるか検討しましょう。照明は十分な明るさが確保できるか、昼と夜で光量を調節できると理想的です。加えて、防音や音響にも気を配ります。

電話ブースや会議室には遮音性の高い壁材を使う、オープンスペースには吸音パネルやカーペットを導入して足音や会話の響きを抑えるなど、騒音対策を講じると利用者同士がお互い快適に過ごせます。快適さへの細かな配慮が、居心地の良さにつながりリピーター獲得にも寄与します。

セキュリティと防災対策

多数の利用者が出入りするコワーキングスペースでは、セキュリティ面の安心も欠かせません。

物件にオートロックや防犯カメラなどの設備があるか、無い場合も後付けで設置可能か確認しましょう。

受付にスタッフを常駐させない無人運営の場合は、入退室を管理するキーシステム（スマートロックやICカードキー）を導入すると安全です。

また、防災設備のチェックも欠かせません。非常ベルや消火器、火災報知機などが設置されているか、非常口の位置と経路は安全かを内見時に確認します。利用人数によっては消防法上の設備基準（非常灯・誘導灯やスプリンクラー設置義務など）が適用される場合もあるため、必要な対策を満たしているか不明な点は専門家に相談しましょう。

万一の災害時にも利用者を守れる環境を整えることが信頼につながります。

その他の付帯設備

そのほか、物件選びの段階で付帯設備も確認しておくと安心です。

まずトイレの数や清潔さは見逃せないポイントです。男女別のトイレがある物件であれば理想的ですが、共用トイレの場合でも十分な清掃管理がされているか確認しましょう。給湯スペースやシンクがある物件であれば、ドリンクサービスや簡単な軽食提供も行いやすくなります。

もし無い場合はポットやウォーターサーバーの設置スペースを確保する必要があります。また、地方で車利用が多い場合は駐車場の有無も確認ポイントです。

利用者用の無料駐車場があれば強みになりますし、無い場合も近隣のコインパーキング情報を把握しておくと案内に役立ちます。エレベーターの有無やバリアフリー対応状況もチェックし、高層階の物件ならエレベーターが利用可能な時間帯も確認して、利用者が不便なく出入りできる環境を選びましょう。

物件形態と状態（賃貸・居抜き・スケルトン）

一口に賃貸物件といっても、その状態によって初期工事の負担や内装の自由度が異なります。

大きく分けると、前テナントの造作が残っている居抜き物件、すべて撤去されてコンクリート躯体むき出しになったスケルトン物件、そして前テナントが退去後に基本的な内装が原状回復された通常の賃貸物件の3つに分類できます。

・居抜き物件
・スケルトン物件
・通常の賃貸物件

それぞれの特徴とメリット・デメリットを以下にまとめました。

物件タイプ	特徴	メリット	デメリット
通常の賃貸物件	前テナント退去後に床・壁・天井などが原状回復され、基本的な内装は整った状態の物件	・最低限の内装が整っており、比較的短期間 ・低コストで開業準備が可能 ・天井照明や空調設備が残っている場合が多く、流用しやすい	・内装の自由度はスケルトンに劣る（既存レイアウトに沿った改装が必要） ・造作を一部変更する際にもオーナー許可や追加工事が発生する可能性
居抜き物件	前テナントの内装や設備がそのまま残された状態の物件	・前利用者の造作や設備を活かせるため初期費用と工期を大幅に削減できる ・家具備品付きの場合、すぐ営業開始できるケースもある	・残置物が自分のコンセプトに合わない場合、結局解体撤去が必要になり費用増となる可能性 ・設備が老朽化している場合はメンテナンスコストがかかる
スケルトン物件	内装が一切撤去され、床も壁もコンクリート地肌のままの状態の物件	・真新しい内装をゼロから自由にデザイン可能で、ブランドイメージを反映しやすい ・最新の配線や設備を導入できるため快適性 ・機能性を追求できる	・内装工事の費用負担が大きく、開業までに時間を要する ・退去時には原状回復でスケルトン状態に戻す義務があり、撤去費用も高額になりやすい

契約条件と法的な留意点

実際に物件を契約する際には、賃貸借契約の内容や法規制についても十分に理解しておく必要があります。

不利な契約条件で後々苦労しないため、物件選びの段階から契約上のポイントを把握しておきましょう。以下に、契約時に注目すべき主な事項を解説します。

契約形態の選択（普通借家・定期借家）

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約は契約期間が満了しても借主が更新を希望すれば契約を継続できる一般的な形態です。長期的にコワーキングスペースを運営していく場合は普通借家契約だと安定性が高いでしょう。

一方、定期借家契約は契約期間が満了すると更新がなく契約終了となる形態です。オーナー側の都合で更新されない可能性があるため、初期投資を回収する前に退去せざるを得なくなるリスクがあります。

ただし、試験的に短期間だけ運営してみたい場合や、物件によっては定期借家しか選択肢がないケースもあります。契約形態ごとのメリット・デメリットを理解し、事業計画に合った契約期間を選択しましょう。

物件の用途制限と法規の確認

物件の用途地域や建物の用途制限も事前に確認しておきます。

コワーキングスペースは主に「事務所」用途に分類されますが、物件が所在する地域の用途地域によっては不特定多数が利用する施設の開設に制限がある場合があります（純住宅地域など）。

基本的にオフィスビルや商業地域内の物件であれば問題ありませんが、もし住宅街の一軒家などを改装してスペースにする場合は、近隣とのトラブル防止の観点も含め用途の適合性を役所に相談して確認すると安心です。また、消防法や建築基準法に基づく収容人数制限や設備基準にも注意が必要です。

多数の人間が長時間滞在する場となるため、非常出口の数や経路、換気設備の容量などが規定を満たしているか確認します。必要に応じて建築士や消防設備士などの専門家の意見を仰ぎ、法令遵守の上で安全に営業できる物件かを見極めましょう。

賃料・初期費用など契約条件の確認

契約前には賃料と初期費用の妥当性も十分に検討します。

毎月の家賃が事業計画上無理なく支払える範囲かを再確認しましょう。コワーキングスペースは開業当初すぐに満員になるとは限らないため、手持ち資金や予想収入で赤字にならない家賃水準を設定することが肝心です。加えて、敷金・保証金や礼金、仲介手数料といった初期費用も見落とせません。

敷金は家賃の数ヶ月分を預け入れるケースが多く、大きな資金負担となります。できれば敷金は3〜6ヶ月程度に収まる物件を選ぶか、保証会社の利用で敷金を圧縮できないか交渉してみましょう。礼金（大家への一時金）は最近ではゼロの物件もありますが、発生する場合は交渉の余地がないか確認します。

また契約期間中の解約予告期間（何ヶ月前通知か）や更新料の有無、定期借家の場合の中途解約可否など、細かな条件も必ずチェックします。万一計画変更で退去する際に過度な違約金が発生しないよう、契約条項を理解した上でサインしましょう。

内装工事の許可と原状回復義務

コワーキングスペース運営では、物件に手を加える内装工事が避けられません。

契約前に、希望するレイアウトに合わせた工事が可能か、貸主から許可を得られるかを確認しておきます。壁の設置や床材の変更、配線工事などについて、物件によっては禁止事項や制限が定められていることがあります。また、退去時の原状回復義務の範囲も重要な確認ポイントです。

スケルトン渡しの物件では退去時もスケルトンに戻す前提となり高額な原状回復費がかかりますし、通常の事務所物件でもどこまで現状に戻す必要があるか契約書で定められています。

工事内容によっては原状回復免除（造作買取など）の交渉ができる場合もありますので、契約締結前にオーナーと工事範囲や退去時の取り扱いについて擦り合わせておきましょう。最後に、物件取得や改装に関連して自治体の助成金・補助金制度が利用できないかも調べてみてください。

地域によっては空き店舗活用や創業支援として資金補助が受けられることがあり、契約費用や工事費の負担軽減につながります。こうした制度も活用しつつ、無理のない資金計画で契約に臨むことが大切です。

まとめ

コワーキングスペースの物件選びは、立地、広さ、設備、契約条件と多岐にわたる視点で検討する必要があります。東京23区のような都市部であれ地方都市であれ、ターゲットに合ったエリアで、適切な規模と快適な環境を提供できる物件を見極めることが成功への近道です。

物件に求める条件を書き出し、候補を比較検討しながら、市場ニーズや競合状況もしっかり調査しましょう。

また、物件選定と並行して資金計画やコンセプト策定も進め、契約内容の確認を怠らないことが大切です。

初期費用を抑える工夫（補助金の活用や交渉）や、安全・快適な空間作りへの投資は、開業後の満足度やリピート率に跳ね返ってきます。

今回解説したポイントに注意しながら準備を進めれば、利用者に愛される理想のコワーキングスペースに一歩近づくでしょう。万全の準備を整えて、開業に臨んでみてください。